Роз'яснення щодо пайової участі забудовників у створенні та розвитку інфраструктури населених пунктів  

З набранням чинності з 12 березня 2011 року Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038 (далі – Закон № 3038) до Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства (далі – Мінрегіон України) надходять численні запити учасників будівництва з проханням надати відповідні роз’яснення з питань застосування окремих норм Закону № 3038 щодо регламентування питань пайової участі замовників будівництва у створенні та розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури (далі – інфраструктура) населених пунктів у зв’язку з чим Мінрегіон України роз’яснює.

Щодо терміну набуття чинності норм статті 40 Закону № 3038 та встановлення вимог до замовника будівництва щодо пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту

Згідно з нормами пункту 1 розділу V Прикінцевих положень Закону № 3038 статття 40 цього Закону набрала чинності одночасно з набранням чинності цим Законом, а саме – з 12 березня 2011 року, за виключенням норми, встановленої частиною третьою та абзацом сьомим частини девۥятої статті 40, чинність якої настає 1 січня 2013 року.

Звертаємо увагу, що частиною третьою та абзацом сьомим частини девۥятої статті 40 Закону № 3038 встановлено норму, згідно з якою замовник будівництва має перераховувати визначену для нього величину коштів пайової участі для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту у повному обсязі до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію.

Тобто до 1 січня 2013 року замовник будівництва у порядку, визначеному органом місцевого самоврядування, мають право на відстрочення сплати коштів пайової участі на період після прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію, але не пізніше 01.01.2013, часу, коли набуває чинності інша законодавча норма.

Звертаємо увагу як органів місцевого самоврядування, так і замовників будівництва житлових об’єктів на те, що на сьогодні чинними є норма, встановлена частиною п’ятою статті 3 Закону України від 25.12.2008 № 800 «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», якою обумовлено порядок відстрочення сплати замовниками будівництва житлових об’єктів пайових внесків на розвиток інфраструктури населених пунктів. Положення зазначеної норми можуть бути враховані органами місцевого самоврядування під час розроблення ними відповідних порядків залучення коштів пайової участі для врегулювання питань щодо відстрочення сплати зазначених коштів.

Отже, органи місцевого самоврядування мають право на вимогу до замовника будівництва щодо пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту з моменту заявлення останнім наміру щодо забудови відповідної земельної ділянки.

Орган місцевого самоврядування або його виконавчий орган, який наділений відповідними повноваженнями, відповідно до встановленого згідно з Законом № 3038 порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури відповідного населеного пункту, у своєму рішенні щодо надання замовнику будівництва містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки, що перебуває у володінні чи користуванні такого замовника, або у рішенні про відведення замовнику будівництва відповідної земельної ділянки під забудову в обов’язковому порядку обумовлює питання відносно зобов’язань такого замовника щодо пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту.

Враховуючи, що орган місцевого самоврядування відповідно до своїх самоврядних повноважень має право звільнити замовника будівництва відповідного об’єкта будівництва від сплати коштів пайової участі понад ті норми, які встановлені законом, виходячи зі значимості об’єкта будівництва для соціально-економічного розвитку підпорядкованої такому органу території, у названих вище рішеннях мають бути обумовлені умови (підстави) щодо звільнення замовника будівництва від сплати коштів пайової участі за відповідним об’єктом будівництва.

Обумовлення органом місцевого самоврядування або його виконавчим органом у своєму рішенні щодо надання містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки чи відведення земельної ділянки під забудову є офіційним повідомленням замовника будівництва про настання у нього зобов’язання фінансового характеру в частині сплати відповідної величини коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту та договірних зобов’язань в частині дотримання визначених у рішенні строків укладення договору пайової участі.

Акцентуємо увагу органів місцевого самоврядування та їх виконавчих органів на тому, що зазначена умова є важливою складовою щодо забезпечення сприятливого інвестиційного середовища для суб’єкта інвестиційної діяльності на відповідній території.

Замовник будівництва (інвестор, забудовник) має бути завчасно інформований про настання у нього всього спектру зобов’язань фінансового характеру перед іншими суб’єктами інвестиційної діяльності для врахування зазначених зобов’язань під час прийняття рішення щодо інвестиційної спроможності реалізації такого проекту та взяття на себе відповідних зобов’язань щодо термінів завершення будівництва, показників вартості будівництва тощо, порушення яких призводить до погіршення інвестиційної спроможності інших учасників реалізації такого інвестиційного проекту, особливо у сфері житлового будівництва.

Наслідком порушення зазначеної умови інвестиційного процесу є виникнення конфліктів між його основними учасниками, що підриває не лише довіру до замовників будівництва, а й до органів місцевого самоврядування, які відповідають за реалізацію містобудівної політики на підпорядкованих їм територіях, і в кінцевому результаті перешкоджає формуванню сприятливого інвестиційного середовища у сфері містобудівної діяльності, що є неприпустимим.

Щодо механізму реалізації пайової участі замовника будівництва у розвитку інфраструктури населеного пункту

Звертаємо увагу органів місцевого самоврядування та їх виконавчих органів, яким делеговано право вимоги пайової участі до замовників будівництва у відповідних населених пунктах, що частиною першою статті 40 Закону № 3038 встановлено законодавчу норму прямої дії про обов’язковість встановлення органом місцевого самоврядування порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту відповідно до норм цього Закону.

Такий порядок, прийнятий та оприлюднений органом місцевого самоврядування, відповідно до норм частини першої статті 144 Конституції України, є нормативно-правовим актом, обов’язковим до виконання на відповідній території.

У разі відсутності такого нормативно-правового акта замовники будівництва матимуть правові підстави для відмови від укладення договору про пайову участь, оскільки саме таким актом встановлюються як порядок залучення коштів пайової участі і, відповідно, істотні умови договорів пайової участі, так і порядок розрахунку розміру пайової участі, без якого неможливо буде органу місцевого самоврядування довести коректність зробленого розрахунку величини пайової участі конкретного замовника будівництва, що є істотною умовою такого договору згідно з нормами абзацу шостого частини девۥятої статті 40 Закону № 3038.

Нормами абзацу першого частини девۥятої статті 40 Закону № 3038 встановлено строки, протягом яких укладається договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту - не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника будівництва щодо його укладення, але до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію.

Тобто, замовник будівництва має звернутись до відповідного органу місцевого самоврядування зі зверненням щодо укладення договору про пайову участь не пізніше ніж за 15 робочих днів до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію з тим, щоб протягом зазначеного часу таким органом було підготовлено необхідний розрахунок величини пайової участі та проект договору про пайову участь, який замовник після ознайомлення має підписати з дотриманням вимоги щодо строку - до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію.

Враховуючи, що на сьогодні згідно з нормами Закону № 3038 органи місцевого самоврядування та їх виконавчі органи не беруть участі в процесі прийняття закінчених будівництвом об’єктів в експлуатацію, обумовлення порядку, у тому числі й строків, укладення договорів про пайову участь та контролю за своєчасністю їх укладення є важливою умовою встановлюваного органом місцевого самоврядування порядку залучення коштів пайової участі.

Щодо звільнення від сплати коштів пайової участі деяких категорій замовників будівництва

Згідно з пунктом другим частини четвертої статті 40 Закону № 3038 замовники будівництва будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення звільнені від сплати коштів пайової участі незалежно від джерел фінансування будівництва таких об’єктів та їх форм власності.

Звертаємо увагу на те, що нормами Закону № 3038 не встановлено вимоги щодо складання переліку таких будівель. Відповідно замовники будівництва підтверджують приналежність об’єкта будівництва до зазначених видів будівель шляхом надання до відповідного органу місцевого самоврядування підтверджуючих документів, в яких буде зазначено код будівлі відповідно до Державного класифікатора будівель і споруд ДК 018 – 2000, затвердженого наказом Держстандарту України від 17.08.2000 № 507, на рівні її підкласу (за п’ятим знаком), за яким будівля класифікується в системі статистичних спостережень. Такими документами можуть бути – Декларація про готовність об’єкта до експлуатації, Акт готовності об’єкта до експлуатації чи інший документ, обумовлений органом місцевого самоврядування у встановленому ним порядку залучення коштів пайової участі.

Щодо звільнення від сплати коштів пайової участі замовників об’єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об’єктів соціальної інфраструктури, то зазначена норма застосовується у випадку, коли замовник будівництва об’єкта основного призначення на виділеній йому під таке будівництво земельній ділянці одночасно з будівництвом об’єкта споруджує на цій земельній ділянці об’єкт соціальної інфраструктури, який призначений для обслуговування мешканців відповідного мікрорайону чи району – дошкільний чи навчальний заклад, заклади медичного чи оздоровчого призначення, центри соціальної реабілітації чи соціальної допомоги, інтернати, будинки пристарілих, соціальні аптеки, будівлі побутового обслуговування, громадського харчування тощо, які замовник будівництва погоджується збудувати добровільно за погодженням із органом місцевого самоврядування в рамках планового забезпечення відповідної території (мікрорайону, району) необхідним елементом соціальної інфраструктури згідно з відповідною затвердженою містобудівною документацією на місцевому рівні (генеральний план населеного пункту, план зонування території, детальний план території).

Звертаємо увагу на те, що нормами Закону № 3038 не встановлено умови обов’язкового передання таких об’єктів соціальної інфраструктури до комунальної власності населеного пункту.

Відповідно органи місцевого самоврядування мають самостійно обумовити зазначені питання в своїх порядках залучення коштів пайової участі.

Щодо умов виконання договорів пайової участі та договорів оренди земельних ділянок, отриманих замовниками будівництва під забудову, умовами яких окрім сплати встановленої величини коштів пайової участі було передбачено надання послуг, у тому числі здійснення будівництва об’єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу)

Звертаємо увагу як органів місцевого самоврядування та їх виконавчих органів, так і замовників будівництва на те, що заборона вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об’єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема, житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі (внеску) замовника, була встановлена нормою закону ще з 14 січня 2009 року ( див. ст. 27-1 Закону України «Про планування і забудову територій»).

Із 12 березня 2011 року така заборона встановлена на рівні закону частиною сьомою статті 40 Закону № 3038.

Згідно з зазначеною нормою органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовників будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об’єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею [ст. 40 Закону № 3038], а також крім випадків, визначених частиною п’ятою статті 30 цього Закону.

Частиною п’ятою статті 30 Закону № 3038 встановлено, що якщо технічними умовами передбачається необхідність будівництва замовником інженерних мереж або об’єктів інженерної інфраструктури поза межами його земельної ділянки, розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту зменшується на суму їх кошторисної вартості, а такі інженерні мережі та/або об’єкти передаються у комунальну власність.

Враховуючи, що зазначеною частиною передбачено також право замовника будівництва на отримання відшкодування понесених ним витрат під час спорудження таких мереж (об’єктів) у частині, що перевищує встановлений йому розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, звертаємо увагу органів місцевого самоврядування на необхідність під час встановлення ними відповідних порядків залучення коштів пайової участі обумовлювати у них питання щодо порядку такого відшкодування, оскільки воно згідно з Законом здійснюється на підставі рішення органу місцевого самоврядування.

Особливо звертаємо увагу на необхідність дотримання органами місцевого самоврядування та їх виконавчими органами законодавчих норм, встановлених нормами пункту 7 розділу V Прикінцеві положення Закону № 3038, згідно з якими:

по-перше - договори про пайову участь, які укладені до набрання чинності норм зазначеним Законом і не виконані замовниками у повному обсязі на поточний момент (див. рішення Конституційного суду України від 16.04.2009 № 7-рп/2009), у разі встановлення в таких договорах інших обсягів сплати коштів пайової участі, ніж визначено цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із Законом № 3038;

по-друге – будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об’єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, які на поточний момент не виконані у повному обсязі замовниками будівництва (див. рішення Конституційного суду України від 16.04.2009 № 7-рп/2009), підлягають приведенню у відповідність із Законом № 3038.

Отже, органи місцевого самоврядування за зверненням замовника будівництва (факт не звернення замовника будівництва щодо перегляду зазначених вище умов, встановлених отриманими рішеннями або умов укладених на підставі цих рішень договорів, може розглядатись як добровільна згода замовника будівництва на виконання таких рішень) зобовۥязані з дотриманням строків розгляду таких звернень внести відповідні корективи у прийняті рішення та/або укладені договори, виходячи з норм Закону № 3038